Короткий ответ: ежемесячный платёж по аннуитетной ипотеке считается по одной формуле, а переплата равна сумме всех платежей минус сумма кредита. Пример: кредит 4,8 млн ₽ на 20 лет под 15% годовых даёт платёж 63 206 ₽ в месяц и переплату около 10,37 млн ₽. Ниже разберём формулу по шагам, из чего состоит платёж, как ставка меняет переплату и чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного.
Не хотите считать вручную? Введите стоимость жилья, первоначальный взнос, срок и ставку: платёж, переплата и график по годам появятся сразу и бесплатно. Калькулятор независимый: мы не банк и не получаем вознаграждение от банков, считаем только по вашим цифрам. Полный разбор со сценариями ставки, досрочкой и сравнением предложений банков стоит 129 ₽ разово.
Посчитать ипотеку →Формула расчёта ипотеки: аннуитетный платёж
Аннуитетный платёж, то есть одинаковый каждый месяц, считается так: платёж = К × r ÷ (1 − (1 + r)−n), где К — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100), n — срок в месяцах.
Возьмём кредит 4 800 000 ₽ (например, квартира за 6 млн ₽ и первоначальный взнос 20%), ставка 15% годовых, срок 20 лет. Месячная ставка r = 15 ÷ 12 = 1,25%, то есть 0,0125. Срок n = 240 месяцев. Считаем: (1 + 0,0125)240 ≈ 19,7155, значит 1 ÷ 19,7155 ≈ 0,0507. Платёж = 4 800 000 × 0,0125 ÷ (1 − 0,0507) ≈ 63 206 ₽ в месяц.
Переплата = платёж × число месяцев − сумма кредита = 63 206 × 240 − 4 800 000 ≈ 10,37 млн ₽. Всего банку будет выплачено около 15,17 млн ₽.
Из чего состоит платёж: проценты и основной долг
Платёж одинаков, а его состав меняется каждый месяц. Проценты начисляются на остаток долга: в первом месяце это 4 800 000 × 1,25% = 60 000 ₽. На погашение самого долга остаётся только 3 206 ₽. К концу срока картина обратная: в последнем платеже проценты составляют около 780 ₽, а почти всё остальное идёт на основной долг.
Из-за этого в первые годы долг уменьшается очень медленно. Это же объясняет, почему досрочные платежи в начале срока экономят больше всего, подробнее в статье «Досрочное погашение ипотеки: как рассчитать выгоду».
Как ставка меняет платёж и переплату
Тот же кредит 4,8 млн ₽ на 20 лет при разных ставках (аннуитетный платёж):
| Ставка | Платёж в месяц, ₽ | Переплата, ₽ | Всего выплатите, ₽ |
|---|---|---|---|
| 12% | 52 852 | 7 884 512 | 12 684 512 |
| 15% | 63 206 | 10 369 416 | 15 169 416 |
| 18% | 74 079 | 12 978 949 | 17 778 949 |
Каждые три процентных пункта добавляют примерно 10–11 тыс. ₽ к ежемесячному платежу и 2,5–2,6 млн ₽ к переплате. Поэтому важно сравнивать не только размер платежа, но и итоговую сумму выплат.
Аннуитетный и дифференцированный платёж: что выгоднее
При дифференцированном платеже основной долг делится на равные части, а проценты начисляются на остаток, поэтому платёж каждый месяц уменьшается. В нашем примере это 4 800 000 ÷ 240 = 20 000 ₽ основного долга плюс проценты на остаток.
| Тип платежа | Первый платёж, ₽ | Последний платёж, ₽ | Переплата, ₽ |
|---|---|---|---|
| Аннуитетный | 63 206 | 63 206 | 10 369 416 |
| Дифференцированный | 80 000 | 20 250 | 7 230 000 |
Дифференцированный вариант дешевле по итоговой переплате: разница в нашем примере около 3,1 млн ₽. Но в первый месяц платёж выше на 16 794 ₽, поэтому для одобрения и для семейного бюджета может понадобиться больший доход. Аннуитетный платёж легче планировать, дифференцированный выгоднее по деньгам. Какой тип доступен, зависит от банка и программы.
Что простой расчёт не учитывает
- Страховка. Обычно её считают как процент от остатка долга, и она добавляет к ежемесячным расходам.
- Комиссии. Единовременные платежи при выдаче повышают реальную стоимость кредита.
- Начисление по дням. Банк может считать проценты по дням, и платежи в графике отличаются от помесячного расчёта на сотни рублей.
Из-за страховки и комиссий реальная ставка выше номинальной. Точное значение полной стоимости кредита банк указывает в договоре. В нашем платном разборе мы считаем реальную ставку по вашим цифрам и сравниваем до трёх предложений банков между собой.
Как проверить расчёт банка
- Возьмите график платежей из предложения банка и сверьте первый платёж с формулой выше.
- Если цифры расходятся, посмотрите, включена ли страховка в платёж и как банк начисляет проценты.
- Сравните итоговую переплату по графику с расчётом: отличие больше нескольких тысяч рублей повод задать вопрос банку.
Как мы считали
Все примеры получены по стандартным формулам аннуитетного и дифференцированного платежа с помесячным начислением процентов, без страховки и комиссий. Расчёт ориентировочный и не является предложением банка.
Посчитайте свою ипотеку
Введите свои цифры и посмотрите платёж, переплату и график по годам. Калькулятор независимый: мы не банк и не получаем вознаграждение от банков, считаем только по вашим цифрам.
- Аннуитетный или дифференцированный платёж
- Платёж сразу и без регистрации
- Полный разбор и PDF: 129 ₽ разово
Читайте также
- Досрочное погашение ипотеки: как рассчитать выгоду и когда гасить выгоднее
- Семейная ипотека с 1 октября 2026: ставки по числу детей и региону
- Как рассчитать кредит: формула платежа, переплата и реальная стоимость
- Эскроу-счёт: что это и как защищает покупателя новостройки
Коротко
Как рассчитать переплату по ипотеке?
Переплата равна сумме всех платежей минус сумма кредита. Для аннуитета: платёж × число месяцев − сумма кредита. Для кредита 4,8 млн ₽ на 20 лет под 15% это около 10,37 млн ₽. Если есть страховка и комиссии, их тоже нужно прибавить к переплате.
Почему в первые годы платёж почти весь состоит из процентов?
Проценты начисляются на остаток долга, а в начале срока он максимальный. В примере 4,8 млн ₽ под 15% в первом месяце 60 000 ₽ идёт на проценты и только 3 206 ₽ на основной долг.
Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж?
По итоговой переплате выгоднее дифференцированный: в примере около 7,23 млн ₽ против 10,37 млн ₽. Но его первые платежи выше, поэтому нужен больший доход. Аннуитетный платёж проще планировать.
Почему расчёт банка отличается от калькулятора?
Банк может начислять проценты по дням, включать страховку в платёж и округлять суммы. Отличие обычно составляет сотни рублей в месяц. Если разница заметно больше, уточните условия в банке.
Нужно ли учитывать страховку при расчёте ипотеки?
Да. Страховка увеличивает ежемесячные расходы и реальную стоимость кредита. В платном разборе калькулятора можно указать страховку и комиссии и увидеть реальную ставку.