Участок понравился, продавец торопит: «Внесите задаток, а то есть другой покупатель». Задаток — самый дешёвый способ закрепить сделку и самый дорогой способ ошибиться: если после передачи денег выяснится, что участок в залоге или у продавца долги, вернуть их будет непросто. Разбираем, как оформить задаток по закону и что проверить до того, как отдать деньги.
Задаток по закону: три правила
- Только письменно. Соглашение о задатке должно быть письменным при любой сумме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).
- Слово «задаток» обязательно. Если из документа неясно, что это задаток, или письменного соглашения нет, деньги считаются авансом (п. 3 ст. 380). Аванс при срыве сделки просто возвращают — без штрафных последствий для сторон.
- Задаток работает в обе стороны. Сорвалась сделка по вине покупателя — задаток остаётся у продавца. По вине продавца — он возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381). Если стороны передумали вместе или сделка стала невозможной, задаток возвращают (п. 1 ст. 381).
Третье правило и есть главная ловушка. Допустим, вы внесли задаток, а через неделю узнали, что на участке ипотека или у продавца дело о банкротстве. Вы отказываетесь покупать — и продавец говорит, что это вы сорвали сделку. Доказывать, что виноват он, придётся вам, возможно, в суде. Гораздо дешевле узнать всё это до задатка.
Что должно быть в соглашении или расписке о задатке
Задаток обычно оформляют отдельным соглашением к предварительному договору купли-продажи (закон это прямо разрешает — п. 4 ст. 380) или распиской продавца. В документе должно быть ясно:
- кто стороны — ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
- какой участок — кадастровый номер, адрес, площадь;
- что переданная сумма — именно задаток, и в счёт какой цены;
- цена участка и срок, до которого нужно заключить основной договор;
- если собственников несколько — задаток получают и подписывают все.
Иногда в соглашение добавляют условие о возврате задатка, если до сделки выявятся обременения или долги продавца. Формулировку такого условия лучше согласовать с юристом — это уже вопрос вашей конкретной сделки.
Что проверить до того, как отдать деньги
| Что проверить | Почему до задатка |
|---|---|
| Продавец — собственник | Деньги, отданные не собственнику, в цену участка не пойдут — их придётся требовать обратно. Сверьте паспорт продавца со свежей выпиской ЕГРН, которую он закажет на себя |
| Число собственников и доли | Продать участок целиком можно только с согласия всех; если задаток взял один — проблема у вас |
| Ипотека, арест, аренда, сервитут | Арест блокирует регистрацию сделки, ипотека требует отдельной схемы расчёта с банком |
| Категория земель и ВРИ | Если дом на этой земле строить нельзя, вы откажетесь — и спор о задатке почти гарантирован |
| Долги и банкротство продавца | При банкротстве продавца сделку могут оспорить уже после покупки |
| Согласие супруга продавца | Если участок куплен в браке, для продажи нужно нотариальное согласие супруга |
Часть можно посмотреть бесплатно — категорию, ВРИ и границы на публичной кадастровой карте (как это сделать — в статье «Как проверить участок по кадастровому номеру»). А обременения, число собственников и долги продавца на карте не видны.
Участок Эксперт закрывает четыре пункта из шести ещё до задатка: обременения, число собственников, категорию и ВРИ — по ЕГРН через кадастровый номер, а долги и банкротство — по ФИО и дате рождения продавца. Право собственности и согласие супруга сверяете по документам продавца. 149 ₽ за участок, 299 ₽ с проверкой продавца.
Проверить участок до задатка →Как выглядит результат проверки: демо-пример
Фрагмент отчёта по условному участку — данные вымышленные, но ситуация частая: участок «хороший», а сюрпризы — в ЕГРН и у продавца.
| Что проверили | Что нашли | Что это значит для задатка |
|---|---|---|
| Категория и ВРИ | Земли населённых пунктов, ИЖС | Дом строить можно |
| Обременения в ЕГРН | Ипотека в пользу банка | Без снятия залога сделка рискованна — обсудить схему расчёта через банк |
| Собственники | 2 собственника, доли 1/2 и 1/2 | Задаток и договор — с обоими, иначе продать целиком нельзя |
| Продавец: приставы | 1 исполнительное производство | Уточнить сумму и основание до передачи денег |
| Продавец: банкротство | Дела нет | В порядке |
С таким отчётом разговор с продавцом идёт иначе: вы заранее знаете, что задаток нужно брать с обоих собственников, что расчёт должен учитывать погашение ипотеки и что стоит уточнить происхождение долга у приставов. Не после передачи денег, а до.
Чего проверка не заменит
Красные линии, подъезд и реальные коммуникации по реестрам не проверяются — это смотрят на месте и в администрации (подробно — в статье про красные линии). В отчёте есть отдельный чек-лист этих пунктов. А если сделка крупная или находки серьёзные, покажите отчёт и проект соглашения о задатке юристу — проверка экономит его время, но не заменяет его подпись.
Задаток — после проверки, не до
Проверка участка стоит меньше, чем обычно спорят из-за задатка. И занимает меньше времени, чем дорога до участка.
- Вход — кадастровый номер или адрес
- Обременения, собственники, категория и ВРИ по ЕГРН
- Продавец: приставы, суды, банкротство — по ФИО и дате рождения
- 149 ₽ за участок, 299 ₽ с проверкой продавца
Читайте также
- Как проверить участок по кадастровому номеру: бесплатно и онлайн
- Как проверить земельный участок перед покупкой: все критерии
- Вид разрешённого использования земельного участка
- Сколько стоит сотка земли по регионам России
Коротко
Можно ли вернуть задаток за земельный участок?
Задаток возвращается, если сделку отменили по соглашению сторон или она стала невозможной (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца; если по вине продавца — он возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381). Вину, как правило, доказывает тот, кто требует деньги, — поэтому надёжнее проверить участок до задатка.
Чем задаток отличается от аванса?
Аванс — просто часть оплаты, при срыве сделки он возвращается. Задаток ещё и обеспечивает договор: его можно потерять или получить в двойном размере. Если в документе не сказано, что это именно задаток, или соглашение не оформлено письменно, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Нужно ли оформлять задаток письменно?
Да, соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Задатком можно обеспечить и предварительный договор купли-продажи — обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380).
Что проверить перед тем, как отдать задаток за участок?
Что продавец — собственник и что собственников нет больше одного без их согласия; нет ли ипотеки, ареста или другого обременения; подходят ли категория земель и ВРИ под ваши планы; нет ли у продавца долгов у приставов и дела о банкротстве. Обременения, число собственников, категорию, ВРИ и долги продавца проверяет Участок Эксперт по кадастровому номеру и данным продавца за 149–299 ₽; право собственности сверяется по выписке ЕГРН, которую продавец заказывает на себя.