Наш.дом.рф — первое место, где стоит проверить новостройку: застройщик по закону обязан сам выкладывать туда документы и фото стройки. Но портал показывает то, что относится к дому и что раскрыл сам застройщик. Финансовое здоровье компании — долги, приставы, суды — придётся смотреть отдельно. Разбираем оба шага по порядку.
Что такое наш.дом.рф и почему ему стоит доверять
Наш.дом.рф — это единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) из статьи 23.3 214-ФЗ. Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, обязан раскрывать информацию именно там, и она считается раскрытой только после размещения в системе (ч. 1 ст. 3.1 214-ФЗ). Изменения в документах нужно выложить в течение трёх рабочих дней (ч. 4 ст. 3.1), за неполные или недостоверные сведения застройщик отвечает по закону. Проще говоря, это не рекламная витрина, а обязательное раскрытие.
Шаг 1. Найдите дом и настоящего застройщика
В разделе сервисов портала откройте каталог новостроек, найдите дом по адресу, названию ЖК или на карте и откройте его карточку. Интерфейс портала периодически меняется, но логика одна: всё про конкретный дом — в его карточке.
Первое, что стоит записать, — юрлицо-застройщик и его ИНН. Бренд на рекламном баннере и компания, с которой вы подпишете договор, — часто разные вещи: крупные девелоперы строят каждый ЖК через отдельное юрлицо со словами «специализированный застройщик» в названии. Это нормальная практика, но проверять нужно именно то юрлицо, которое указано в карточке дома и в проекте договора. ИНН понадобится на последнем шаге.
Шаг 2. Сроки ввода — план и соблюдение
В карточке дома видны планируемый срок ввода в эксплуатацию и то, соблюдает ли их застройщик. Сравните этот срок с тем, что вам говорят в офисе продаж и что написано в договоре. Учтите разницу: срок ввода дома и срок передачи квартиры дольщику — разные даты, между ними может пройти несколько месяцев. Все сроки, которые важны дольщику, собраны в статье «Все сроки по 214-ФЗ для дольщика».
Шаг 3. Эскроу и банк
Посмотрите способ обеспечения обязательств застройщика и банк. При расчётах через эскроу (ст. 15.4 214-ФЗ) деньги дольщика лежат в уполномоченном банке и попадают к застройщику только после ввода дома. Если эскроу нет, это не обязательно нарушение — но выясните причину до оплаты, а не после. Что происходит с деньгами на эскроу, если застройщик всё же обанкротится, — в статье «Застройщик обанкротился: что будет с деньгами».
Шаг 4. Документы: что обязано лежать на портале
Перечень того, что застройщик обязан раскрыть, задан частью 2 статьи 3.1 214-ФЗ. Для покупателя важнее всего эти документы:
| Документ | На что смотреть |
|---|---|
| Разрешение на строительство | Выдано на этот дом и этот участок, срок действия не истёк |
| Проектная декларация (с изменениями) | Сроки, этажность, количество квартир, способ обеспечения. Частые и крупные изменения — повод спросить почему |
| Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации | Выдаёт региональный орган долевого надзора — это допуск к продажам по ДДУ. Не путайте с заключением стройнадзора о соответствии построенного дома проекту: оно появляется только в конце стройки |
| Проект ДДУ | Типовой договор, по которому застройщик продаёт квартиры. Его можно проверить ещё до визита в офис продаж |
| Градостроительный план и схема участка | Где стоит дом, подъезды и проходы, зоны публичных сервитутов |
Проект ДДУ с портала — удобный повод проверить договор заранее: застройщики нередко прячут невыгодные условия в формулировки про площадь, сроки и неустойку. Разбор таких условий — в статье «Что обязательно должно быть в ДДУ по 214-ФЗ», а сам файл можно загрузить в ДДУ Эксперт.
Шаг 5. Фото стройки — смотрите динамику
Фотографии, отражающие текущее состояние стройки, застройщик обязан выкладывать ежемесячно (ч. 3.2 ст. 3.1 214-ФЗ). Одна картинка ничего не говорит — сравните снимки за несколько месяцев. Настораживает, если фото давно не обновлялись, если на новых снимках не видно прогресса или если ракурс не показывает сам дом.
Шаг 6. Что компания уже построила
Застройщик раскрывает разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, которые он уже построил (п. 1 ч. 2 ст. 3.1). Это самый честный способ увидеть историю: не «опыт с 1998 года» из рекламы, а реально сданные дома. У специализированного юрлица, созданного под один ЖК, истории может не быть вовсе — тогда смотрите, какие дома сдала группа компаний, к которой оно относится. Заодно проверьте, нет ли дома в реестре проблемных объектов, — как это сделать, описано в статье «Как проверить застройщика перед покупкой квартиры».
Чего наш.дом.рф не покажет
Портал отражает введённую процедуру банкротства — застройщик обязан раскрыть её в течение трёх рабочих дней. Но процедуру вводят, когда проблемы уже случились. Ранние сигналы живут в других реестрах, и на наш.дом.рф их в одном месте нет:
| Что проверить | Почему это важно | Где смотреть |
|---|---|---|
| Сообщения о намерении обанкротить компанию | Кредитор обязан заранее опубликовать уведомление, прежде чем идти в суд, — это сигнал раньше, чем введённая процедура | Федресурс (ЕФРСБ) |
| Налоговая недоимка | Долг перед бюджетом у застройщика — повод спросить о финансах | Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» |
| Исполнительные производства | Компания не платит по решениям судов | Банк данных ФССП |
| Арбитражные споры | Иски подрядчиков и банков на крупные суммы бьют по темпу стройки | Картотека арбитражных дел |
| «Массовый» директор, дисквалификация | Частый признак номинальной компании | Реестры ФНС |
Всё из этой таблицы — ЕГРЮЛ, реестр банкротств, налоговую недоимку, ФССП, арбитраж и признаки номинальной компании — собираем по ИНН застройщика в одном отчёте. 149 ₽, обычно меньше минуты.
Проверить застройщика →Собираетесь бронировать квартиру? Что проверить до оплаты брони →
Честное ограничение: иски дольщиков-физлиц к застройщику рассматривают суды общей юрисдикции, и по организациям это не открытый реестр — ни портал, ни наша проверка их автоматически не собирают. Если хотите знать, как застройщик ведёт себя с покупателями, поищите отзывы и решения судов по его прошлым домам.
Две проверки вместо одной
Наш.дом.рф отвечает на вопрос «что с домом». Застройщик Эксперт отвечает на вопрос «что с компанией». Вместе они дают картину, которую не покажет ни один источник по отдельности.
- Наш.дом.рф — сроки, эскроу, документы, фото стройки. Бесплатно
- Застройщик Эксперт — статус, возраст, банкротство, налоги, ФССП, арбитраж. 149 ₽
- ДДУ Эксперт — проверка самого договора по 28 критериям перед подписанием
Читайте также
- Как проверить застройщика перед покупкой квартиры
- Застройщик обанкротился: что будет с деньгами и что делать дольщику
- Рейтинг застройщиков: что показывают такие рейтинги и чего в них нет
- Все сроки по 214-ФЗ для дольщика
- Что обязательно должно быть в ДДУ по 214-ФЗ
Коротко
Как проверить застройщика на наш.дом.рф?
Откройте каталог новостроек на наш.дом.рф, найдите дом по адресу или названию ЖК и откройте его карточку. Посмотрите юрлицо-застройщика, сроки ввода и их соблюдение, способ расчётов (эскроу и банк), документы — разрешение на строительство, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ — и ежемесячные фото стройки. Затем отдельно проверьте саму компанию по ИНН: долги, приставов и арбитражные споры портал не собирает.
Показывает ли наш.дом.рф банкротство застройщика?
Введённую процедуру банкротства — да: застройщик обязан раскрыть её в системе в течение трёх рабочих дней. Но ранние сигналы — сообщения кредиторов о намерении подать на банкротство в Федресурсе, налоговую недоимку, исполнительные производства и арбитражные иски — портал в одном месте не показывает.
Что делать, если дома нет на наш.дом.рф?
Застройщик, который привлекает деньги дольщиков по ДДУ, обязан раскрывать информацию в единой системе жилищного строительства — без этого она считается нераскрытой. Если вам предлагают ДДУ, а объекта на портале нет, это повод остановиться и выяснить почему. Если предлагают другой договор (паевой взнос, предварительный договор, инвестиционный), уточните у юриста, как защищены ваши деньги: эскроу по 214-ФЗ относится к ДДУ.
Сколько стоит проверить застройщика?
Проверка на наш.дом.рф бесплатная. Сводная проверка самой компании по ЕГРЮЛ, реестру банкротств, налоговой недоимке, ФССП и арбитражу в Застройщик Эксперт — 149 ₽ по ИНН или названию, обычно меньше минуты.