«А можно просто снести эту стенку?» — один из самых частых вопросов при ремонте. Ответ зависит от того, что именно за стенка, где проходят трубы и как это отражено в техпаспорте. Разбираем что можно делать спокойно, что нужно согласовывать, а что запрещено вообще.

Три категории изменений

Жилищный кодекс РФ (ст. 25) делит изменения в квартире на три типа:

Текущий ремонт — не требует никаких разрешений. Это всё, что не меняет конфигурацию помещений, инженерные сети и конструктив здания.

Переустройство — изменение инженерных систем (перенос радиаторов, замена электропроводки с изменением схемы, перенос сантехники). Требует согласования.

Перепланировка — изменение конфигурации помещений (снос или возведение перегородок, перенос дверных проёмов, объединение комнат). Требует согласования по статье 26 Жилищного кодекса РФ (в Москве этим занимается Мосжилинспекция, в большинстве регионов — орган местного самоуправления).

Что можно делать без согласования

Что делаетеНужно согласование?
Замена отделки (обои, плитка, ламинат, краска)❌ Не нужно
Замена окон без изменения проёма❌ Не нужно
Замена входной двери без изменения проёма❌ Не нужно
Замена сантехники на аналогичную (унитаз, ванна, раковина)❌ Не нужно
Замена электроплиты на электроплиту❌ Не нужно
Замена радиаторов на аналогичные (без переноса)❌ Не нужно
Монтаж кондиционера (без изменения фасада)❌ Не нужно
Встроенная мебель, антресоли без изменения перекрытий❌ Не нужно
Установка или перенос розеток и выключателей❌ Не нужно

Что требует согласования

Что делаетеСтатус
Снос или возведение внутренних перегородок⚠️ Перепланировка — согласовать
Расширение или перенос дверного / оконного проёма⚠️ Перепланировка — согласовать
Объединение кухни с гостиной (снос стены)⚠️ Перепланировка — согласовать
Перенос кухни или санузла в другое место⚠️ Перепланировка — согласовать
Перенос радиатора на другую стену или под окно⚠️ Переустройство — согласовать
Перенос унитаза, ванны, раковины в другое место⚠️ Переустройство — согласовать
Присоединение балкона / лоджии к комнате⚠️ Перепланировка — согласовать
Остекление балкона с изменением фасада⚠️ Зависит от региона — уточнить
Устройство проёма в несущей стене🔴 Перепланировка + усиление — согласовать обязательно

Что запрещено даже с согласованием

Некоторые изменения не согласуют никогда — они прямо запрещены нормами безопасности:

  • Снос несущих стен или колонн без проекта усиления от лицензированного инженера
  • Перенос мокрых зон (кухня, санузел) над жилыми комнатами соседей снизу
  • Объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой
  • Вывод радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию
  • Устройство тёплого пола от системы центрального отопления
  • Ликвидация вентиляционных каналов и шахт

Как понять — стена несущая или нет

Это главный вопрос перед любым сносом. Несколько ориентиров:

Толщина стены. Несущие стены в панельных домах — обычно от 14 см и толще. Перегородки — 8–12 см. Но это не правило: в монолитных домах несущими могут быть и тонкие стены с арматурой.

Положение в плане. Несущие стены, как правило, опираются на перекрытия и идут перпендикулярно балкам. В типовых панельных домах несущие — наружные стены и стены между квартирами.

Техпаспорт. В поэтажном плане БТИ несущие стены обозначены более толстой линией. Это самый надёжный способ.

Если перепланировку уже сделали без согласования (или купили квартиру с такой историей) — смотрите, чем это грозит при продаже и как привести документы в порядок.

Проектная документация. Если застройщик предоставил архитектурный раздел — там прямо указано что несущее, а что нет.

Как согласовать перепланировку: кратко

Процедура по статье 26 ЖК РФ в общем виде выглядит так (орган и способ подачи документов зависят от региона):

Заказываете проект перепланировки у проектной организации → подаёте заявление в орган, осуществляющий согласование (через МФЦ или Госуслуги; форма заявления утверждена постановлением Правительства РФ № 266), с проектом и техпаспортом → получаете решение о согласовании (не позднее чем через 45 дней после подачи полного комплекта документов, ч. 4 ст. 26 ЖК РФ) → делаете ремонт строго по проекту → вызываете инспектора для приёмки → получаете акт о завершённой перепланировке → обращаетесь в БТИ для обновления техпаспорта.

Стоимость и сроки зависят от региона и сложности: сам орган обязан принять решение в течение 45 дней, но с учётом подготовки проекта и приёмки работ весь процесс занимает заметно больше времени. Расценки на проект уточняйте у проектных организаций вашего города.

При чём здесь исходный план квартиры

Прежде чем планировать что-то менять, стоит понять что вообще есть в квартире и что с этим не так. Особенно если вы только купили жильё в новостройке и хотите сразу переделать под себя.

Если перепланировка уже сделана и вы хотите понять, насколько она в принципе законна — начните с актуальных норм СП 54.13330.2022, на которые опираются при согласовании.

Читайте также

Коротко

Можно ли сносить перегородки в квартире без согласования?

Формально снос любых перегородок — это перепланировка, которая требует согласования. На практике лёгкие гипсокартонные перегородки часто сносят без разрешения, но это создаёт проблемы при продаже: банки и покупатели могут отказать или потребовать снижения цены.

Что такое самовольная перепланировка и чем грозит?

Штраф 2 000–2 500 рублей по КоАП плюс предписание восстановить всё за свой счёт. При продаже квартиры банки часто отказывают в ипотеке если обнаруживают несогласованные изменения в поэтажном плане.

Нужно ли согласование на замену окон и дверей?

Замена без изменения проёма — не нужно. Расширение или перенос проёма — нужно. Замена остекления балкона в большинстве регионов не требует согласования, но уточните в местной жилищной инспекции.

Можно ли объединить кухню с гостиной без согласования?

Нет — это перепланировка. Если в доме газовое оборудование, такое объединение во многих регионах вообще не согласуют из соображений безопасности.