Застройщик присылает СМС «дом сдан, приходите за ключами» — и предлагает подписать акт приёма-передачи прямо на месте, тут же, за 15 минут. Именно так подписывается большинство актов: в спешке, без рулетки и без списка того, что вообще нужно проверить. А после подписания предъявить претензии по качеству становится в разы сложнее.

Приёмка — это ваш последний шанс зафиксировать недостатки, пока застройщик обязан их устранять бесплатно. Вот полный чек-лист: что взять с собой, что проверить по порядку и что делать, если что-то не так.

Что взять с собой

Уровень (лучше лазерный или хотя бы длинный пузырьковый), рулетку, лист бумаги А4 для проверки тяги вентиляции, недорогой мультиметр или индикаторную отвёртку для розеток, фонарик — заглянуть под подоконники и в углы, зарядное устройство для телефона — проверить работу розеток не «на глаз». Возьмите распечатанный ДДУ и приложение к нему с планом квартиры — сверяться придётся не раз.

1. Стены — вертикаль и ровность

Приложите уровень к каждой стене минимум в двух местах. Допуск зависит от класса штукатурки, который должен быть указан в договоре или проекте. По таблице 7.4 СП 71.13330.2017 отклонение от вертикали не должно превышать: для простой штукатурки — 3 мм на 1 м (но не более 10 мм на высоту помещения), для улучшенной — 2 мм на 1 м (не более 10 мм), для высококачественной — 0,5 мм на 1 м (не более 5 мм). Если класс в договоре не назван, потребуйте его уточнить письменно. Отклонения больше нормы — это не мелочь: под них не встанет ни один шкаф-купе или кухонный гарнитур без дополнительной подгонки за ваш счёт.

2. Полы — горизонталь и перепады

Положите длинную рейку или уровень на пол в нескольких точках комнаты, включая углы и центр. По СП 29.13330.2011 (п. 5.18) просвет между двухметровой рейкой и поверхностью покрытия не должен превышать 2 мм для линолеума, ламината, паркета и дощатых полов и 4 мм для плитки, керамогранита и бетонных покрытий; для стяжки под эти покрытия действуют те же 2 и 4 мм (п. 8.13). Обращайте особое внимание на стыки между комнатами и порожки — перепад высоты пола на стыке нередко «прячут» специально, чтобы не переделывать стяжку.

3. Потолки

Допуски для потолков зависят от типа отделки и класса штукатурки (таблицы 7.4 и 7.5 СП 71.13330.2017) — уточните, что именно прописано в договоре. Проверяйте на глаз вдоль света от окна: неровности хорошо видны как тени при боковом освещении, особенно на этапе, когда потолок ещё не оштукатурен и не покрашен.

4. Окна и двери

Откройте и закройте каждую створку — она должна двигаться плавно, без перекоса и скрипа. Проверьте примыкание рамы к проёму: монтажный шов по ГОСТ 30971-2012 состоит из слоёв (внутренний пароизоляционный, центральный утепляющий, наружный водозащитный) и должен идти сплошным по всему периметру, без пустот, разрывов плёнки и недопенённых участков. Зимой через такие места ощутимо дует, а летом — набирается конденсат. Обязательно проверьте количество и комплектность стеклопакетов, отсутствие царапин и сколов на стекле — и зафиксируйте найденное в акте осмотра до подписания передаточного акта: так проще потребовать замену.

5. Электрика

Возьмите с собой зарядку или лампочку-переноску и проверьте каждую розетку и каждый выключатель в квартире — не выборочно, а все до единого. Норма напряжения в сети — 220 В с допуском ±22 В по ГОСТ 32144-2013 (то есть от 198 до 242 В; по ГОСТ 29322-2014 номинал — 230 В ±10%, то есть 207–253 В), для точной проверки нужен мультиметр. Убедитесь, что в щитке есть УЗО (устройство защитного отключения) и что квартира заземлена — это не формальность, а защита от удара током при пробое изоляции в бытовой технике. Высота установки розеток и выключателей должна соответствовать проекту электроснабжения дома — уточняйте по проектной документации, а не «на глаз».

6. Вентиляция

Простой тест, который занимает 10 секунд: поднесите лист бумаги А4 к вентиляционной решётке на кухне и в санузле. Лист должен прилипнуть или заметно отклониться — это признак того, что тяга есть. Если лист неподвижен — вентканал засорён или не подключён, и это придётся доказывать и добиваться исправления уже после переезда, когда в квартире появится запах и сырость.

7. Сантехника

Откройте воду на кухне и в санузле, слейте воду в унитазе — проверьте, что нигде не подтекает, включая места под мойкой и под ванной. Убедитесь, что установлены счётчики воды с актуальными показаниями, а все технологические отверстия и вводы закрыты заглушками (открытая канализационная труба без заглушки — источник запаха на месяцы вперёд, а по факту иногда и постоянный).

8. Соответствие площади и отделки договору

Сверьте фактическую площадь квартиры (её должны были обмерить БТИ или кадастровый инженер после сдачи дома) с площадью, указанной в ДДУ. Если расхождение больше того, что предусмотрено в договоре — вы вправе требовать перерасчёта. Отдельно сверьте тип и материалы отделки: если в договоре прописан конкретный бренд напольного покрытия, сантехники или входной двери — имеет смысл проверить фактическое соответствие, а не полагаться на слово менеджера. Что именно должно быть прописано в договоре на этот счёт — в чек-листе из 28 пунктов ДДУ по 214-ФЗ.

Пересчитать площадь и найти скрытые формулировки про доплату за метры вручную — долго. ИИ и наши алгоритмы достают эти пункты из вашего ДДУ за 90 секунд и показывают точную цитату.

Проверить ДДУ за 390 ₽ →

Что делать, если нашли недостатки

Не подписывайте акт «как есть», если нашли что-то из списка выше. Правильная последовательность: зафиксировать все замечания письменно — в самом акте (если в нём есть графа для замечаний) или отдельной дефектной ведомостью, которую подписывают обе стороны. По 214-ФЗ у вас есть право выбрать: потребовать бесплатного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения ваших расходов на устранение. Ключевое — не подписывать акт без оговорок «замечаний нет», если замечания есть: после такой подписи доказывать что-либо значительно сложнее.

Если недостатки существенные — например, квартира фактически непригодна для проживания — вы вправе вовсе отказаться от подписания акта до их устранения. Игнорировать уведомление застройщика о готовности к передаче тоже не стоит: закон допускает односторонний акт со стороны застройщика, если дольщик необоснованно уклоняется от приёмки.

Проверили квартиру — не забудьте проверить и договор

ДДУ Эксперт разбирает ваш договор долевого участия по 28 критериям 214-ФЗ и отдельно показывает бонусный раздел «Что проверить при приёмке» — с расчётом под ваши конкретные условия договора: площадь, тип отделки, сроки передачи.

  • Показывает риски и скрытые формулировки с цитатой из вашего текста
  • Бонус-раздел приёмки — под ваши данные из договора, не общие слова
  • Результат за 90 секунд, 390 ₽ вместо похода к юристу
Проверить ДДУ →

Читайте также

Коротко

Обязательно ли принимать квартиру лично, можно по доверенности?

Можно по нотариальной доверенности с прямым указанием полномочия на приёмку и подписание акта. Но если есть возможность — лучше приехать лично.

Можно ли не подписывать акт, если нашли недостатки?

При существенных недостатках — да, вправе отказаться до устранения. При несущественных — зафиксировать их и потребовать устранения, уменьшения цены или возмещения расходов.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки после приёмки?

Направить письменную претензию со ссылкой на 214-ФЗ и перечень недостатков из акта или дефектной ведомости. Дальше при игнорировании — суд.