На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке: чек-лист покупателя

Покупка квартиры в строящемся доме — это не разовая сделка, а цепочка из нескольких независимых проверок: застройщик, схема расчётов, сам договор, сроки. Пропустить один пункт легко, если увлечься планировкой или видом из окна. Собрали чек-лист по порядку — от выбора жилого комплекса до подписания ДДУ.

1. Застройщик — проверьте репутацию раньше, чем влюбитесь в планировку

Проектная декларация каждого дома обязана быть опубликована на наш.дом.рф — там видно сроки, разрешение на строительство и историю компании. Полезно отдельно посмотреть, сколько объектов застройщик уже сдал и не задерживал ли сроки на предыдущих проектах, а также проверить компанию в картотеке арбитражных дел — массовые иски дольщиков видно сразу. Красивый буклет и рендеры фасада ничего не говорят о том, достроит ли компания дом в срок.

2. Деньги — под защитой эскроу-счёта?

С 2019 года деньги дольщика по закону должны идти не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт — эскроу. Пока стройка не завершена, застройщик к этим деньгам доступа не имеет, а сама стройка ведётся на банковский кредит. Это не отменяет остальные риски, но снимает главный страх прошлых лет — деньги, «закопанные» в недострой. Подробнее о механике — в отдельном разборе, что такое эскроу-счёт простыми словами.

3. Сам договор — проверьте, что это действительно ДДУ по 214-ФЗ

Договор должен регистрироваться в Росреестре и содержать чётко прописанные объект, цену, срок передачи и гарантийные обязательства — без этого документ не защищает дольщика так, как задумано законом. Полный список обязательных пунктов — в чек-листе из 28 пунктов по 214-ФЗ, им удобно свериться построчно перед подписанием.

4. Сроки и неустойка — что будет, если стройка затянется

Задержки сдачи — не редкость, и договор должен чётко описывать, что происходит в этом случае: как считается неустойка, с какой даты она начинает начисляться и нет ли в тексте формулировок, которые эту сумму искусственно занижают. Подробный разбор формулы расчёта и типичных уловок — в отдельной статье про неустойку за просрочку.

5. Формулировки, которые работают против покупателя

Отдельная категория риска — условия, которые формально не нарушают закон, но составлены так, чтобы работать в пользу застройщика: подмена срока передачи квартиры сроком ввода дома в эксплуатацию, доплата за лишние метры без верхнего предела, право застройщика менять проект без согласования. Семь самых частых таких формулировок — в отдельном разборе.

Что делать, если самому разбираться некогда

Полный ручной цикл — проверка застройщика по реестрам, чтение договора построчно, сверка с формулой неустойки — занимает несколько часов и требует внимательности к юридическим формулировкам, которые легко читаются «по диагонали». Пункты 3–5 этого чек-листа (сам текст договора, сроки, скрытые формулировки) можно автоматизировать — это именно то, что делает ДДУ Эксперт за полторы минуты вместо нескольких часов.

Читайте также

• Как проверить застройщика перед покупкой квартиры: пошаговая инструкция
• Эскроу-счёт в ДДУ: что это простыми словами
• Что обязательно должно быть в ДДУ по 214-ФЗ: чек-лист из 28 пунктов
• На чём застройщики чаще всего обманывают в ДДУ: 7 скрытых условий
• Неустойка за просрочку сдачи квартиры: как считается
• ДДУ, переуступка прав и ЖСК: в чём разница

Коротко